Søke og ta ut enomvendt pantelåner en viktig beslu*tning for eldre huseiere, og den fortjener tid og forskning.
Omvendte boliglån gjør det mulig for huseiere på 62 år eller eldre å supplere pensjonsinntekten ved å konvertere en del av hjemmets egenkapital til tilgjengelig kontantstrøm. Omvendte boliglån er kraftige økonomiske verktøy, men de er ikke én størrelse som passer alle.
For å fullt ut forstå inn- og utsiden av dette produktet, bør huseiere huske og være klar over følgende regler:
1. Det er en utlånsgrense for HECM-lån
Så flott som det ville være å låne en ubegrenset sum penger, realiteten er at huseiere bare kan låne i henhold til Reglene for bolig- og byutvikling.
Som bestemt av Federal Housing Administration, er Home Equity Conversion Mortgage omvendt boliglånsgrensefor tiden $1 089 300. Men ikke alle vil kunne motta maksbeløpet.
Faktorer som bestemmer hvor mye penger noen kan låne gjennom et HECM omvendt boliglån inkluderer:
- Alder på den yngste låntakeren (eller kvalifisert ektefelle som ikke låner)
- Den takserte verdien av boligen (opptil $1 089 300)
- Gjeldende renter
2. Omvendt boliglånsrådgivning er et must
Omvendt pantelån kan hjelpe enormt med pensjoneringsplanlegging, men låntakere må først gå gjennom rådgivning.
Under disse øktene vil huseiere møte en objektiv omvendt boliglånsrådgiver, som kan stille spørsmål om HECM-lånevilkårene, -reglene, -prosessen og mer.
I løpet avnødvendig rådgivning, vil huseiere lære at å ta opp et HECM-lån ikke ekskluderer dem fra følgende gjeldende huseierforpliktelser i løpet av lånets levetid, avhengig av eiendomstype:
- Eiendomsskatt
- Huseierforeningens avgifter
- Huseierforsikring
I tillegg vil låntakere finne ut å låne et HECM-lån; de kan ikke være kriminelle på noen føderal gjeld.
Eksempler på føderal gjeld er:
- Studielån
- Direkte lån
- HUD-forsikrede lån
- Lån til småbedriftsadministrasjon
Når rådgivningsmandatet er fullført, vil huseiere motta attest i lånesøknaden.
3. Bare enkelte eiendomstyper kvalifiserer
For at boligeiere skal ta opp et omvendt boliglån, må de møte en håndfullkrav til boligen.
Huseiere må eie hjemmet sitt direkte eller ha en lav nok boliglånssaldo til at det kan betales ned med omvendt boliglån. En låntaker må opprettholde boligen som sin primære bolig.
Når du bytter utstyr til hjemmekvalifikasjoner, er følgende regler på plass for boliger og hvordan de er bygget:
- En bolig må klassifiseres som enebolig (hvis eiendommen er flerfamiliehus, må en enhet være okkupert av den eldre huseieren)
- Feriehus og fritidsboliger kvalifiserer ikke for omvendte boliglån
- Produserte boliger og sameier kan være kvalifisert for et omvendt boliglån
Å forstå eiendomsreglene ovenfor hjelper seniorhuseiere bedre å posisjonere seg for å søke om et omvendt boliglån med hell.
4. Ikke-lånende ektefellebeskyttelse kan gjelde
ENikke-lånende ektefelle (NBS)er ikke navngitt på hjemmetittelen en ektefelle, og de kan være i alle aldre. Dermed kvalifiserer de ikke som en lovlig låntaker på et HECM omvendt boliglån. Men i 2014 introduserte HUD nye regler for å beskytte ektefeller som ikke låner bedre.
Gjenlevende ektefelle som ikke låner kan bli værende i boligen etter at låntakeren har gått bort dersom den ikke-lånende ektefellen oppfyller spesifikke krav. Det er viktig å snakke med utlåner og omvendt boliglånsrådgiver hvis du planlegger å ta et omvendt boliglån og din ektefelle ikke står på hjemmet.
Seniorhuseiere som tar opp et omvendt boliglån vil ønske å sikre at ektefellen deres er inkludert i transaksjonen og er en part i den omvendte boliglånskontrakten. Dette vil bidra til å beskytte en ektefelle hvis den fullt ut kvalifiserte ektefellen går bort.
5. Huseiere kan velge blant flere betalingsalternativer
Når du tar opp et omvendt boliglån med justerbar rente, må huseiere velge mellom fem betalingsmåter:
- Kredittlinje(avdrag eller uplanlagte betalinger levert etter huseierens valg)
- Endret funksjonstid (kombinasjon av kredittgrense og planlagte månedlige betalinger)
- Modifisert periode (kombinasjon av kredittgrense og planlagte månedlige betalinger for et fast antall måneder)
- Leietid (månedlige betalinger levert hvis en låntaker har bolig i primæreiendom)
- Periode (månedlige betalinger for et bestemt antall måneder)
Ved opptak av fastrentelån får boligeiere utbetalinger i ett engangsbeløp. Kredittlinje og ansettelsesforhold er populære alternativer blant huseiere, men betalingsalternativet er til syvende og sist opp til hver huseier.
Senior huseiere som ønsker å supplere pensjonsutgifter bør vurdere å søke om et omvendt boliglån. Før og under søknadsprosessen bør imidlertid huseiere gjennomgå viktige regler for fullt ut å forstå inns og utsidene av et omvendt boliglån for å få mest mulig ut av lånet.
Å bryte disse 3 reglene får konsekvenser
Det er noen få spesifikasjoner låntakeren må opprettholde løpende for å holde det omvendte boliglånet i god stand.
De er enkle, men viktige.
2. Belegg
Låntaker må bo i boligen som primærbolig. Når låntakeren flytter eller forlater hjemmet "permanent" eller i over et år, forfaller lånet til betaling. Lånet skal tilbakebetales dersom låntaker flytter til pleiehjem eller sykehjem.
2. Skatt og forsikring
Under de omvendte boliglånsvilkårene må låntakeren betale årlig eiendomsskatt og opprettholde en huseiers forsikring. Disse kravene følger med nesten alle boliglån, så alle som har hatt et terminlån vil være vant til disse løpende eiendomskostnadene. Unnlatelse av å betale eiendomsskatt eller opprettholde huseierforsikring vil gjøre lånet forfalt.
3. Vedlikeholde hjemmet
Det endelige kravet til et FHA-forsikret omvendt boliglån er å opprettholde hjemmets tilstand. Boligen må forbli i god stand gjennom hele lånet, som fastsatt av låneformidleren. Vedlikehold av huset, betaling av eiendomsskatt og forsikring, og forbli i hjemmet vil sikre at låntakeren har et godt omdømme på det omvendte boliglånet og kan eldes på plass hvis de velger det.
Vanlige spørsmål
Q.
Hva er de grunnleggende reglene for et omvendt boliglån?
HUD har retningslinjer for økonomisk vurdering som alle låntakere må oppfylle, inkludert standarder for inntekt og kredittkvalifisering. Låntakeren må være 62 år eller eldre, og boligen må oppfylle HUD-kvalifikasjonskravene. Inntekten er ikke vanskelig å oppfylle, og kredittkravene bruker ikke kredittscore. Kredittkravene avhenger mye av låntakerens betaling av gjeld de siste 24 månedene, med gransking av betalingen av eiendomsrelaterte kostnader (boliglån, husleie, skatter, forsikringer, HOA-avgifter, etc.).
Q.
Hva er reglene når noen dør med omvendt boliglån?
Når den siste opprinnelige låntakeren eller kvalifiserte ikke-låntakende ektefellen forlater hjemmet permanent på grunn av uførhet eller død (eller annen grunn), forfaller lånet. Låntakere eller deres arvinger har da rett til å tilbakebetale lånet med midler tilgjengelig for dem, eller ved å refinansiere lånet kan de selge eiendommen og betale tilbake lånet med salgsinntektene, eller de kan gå bort og ikke skylde noe. Dersom låntaker(e) dør og arvinger ønsker å beholde boligen, men boliglånets saldo er større enn boligens verdi, kan arvingene tilbakebetale lånet i sin helhet for et beløp som tilsvarer skyldig beløp eller 95 % av gjeldende boligens verdi, avhengig av hva som er lavere.
Q.
Hva er noen spesifikke regler for omvendte boliglån i California?
California er en av de få statene som pålegger en ekstra tid på frontenden, som angreretten som låntakere har på baksiden ment å gi låntakere en "avkjølingsperiode" etter rådgivning. Långivere kan ikke begynne å behandle et lån for en låntaker i minst 7 dager etter at låntakere har fullført rådgivningen. Uansett om HUD vil tillate en tilbakevendende låntaker å gi avkall på rådgivning innen 5 år, vil ikke staten California gjøre det, og alle låntakere må delta på rådgivning for hvert nye lån. Ektefeller og ektefeller som ikke låner, må møte til rådgivning. I delstaten California må varmtvannsberederen være dobbelt festet.
Q.
Hva er noen spesifikke regler for omvendte boliglån i Texas?
I Texas kan du ikke ta et lån til en ektefelle som ikke låner, enten det er kvalifisert eller ikke-kvalifisert. Det omvendte boliglånet må stenges innen 180 dager etter rådgivning, eller låntaker(e) må rådføres på nytt. Den foreløpige tittelrapporten er gyldig i 90 dager i henhold til statens lov i Texas. Långiver må bestille en ny, oppdatert rapport dersom lånet ikke stenges innen denne perioden. Texas-lån kan ikke lukkes med en Life Estate-interesse i eiendommen. Lånene i Texas kan heller ikke lukkes i en trusts navn. Transaksjoner må bruke en advokat for å gjennomgå tittelen og den avslu*ttende pakken, som er i delstaten Texas.
Q.
Hva er noen spesifikke regler for omvendte boliglån i Florida?
Florida krever kostnadene for transaksjoner som kan øke lånekostnadene betydelig i den staten. Staten Florida krever at hvert lån får en kopi av undersøkelsen eller en signert undersøkelseserklæring. Florida belaster ytterligere skatter som immaterielle skatter og dokumentariske stempelavgifter. Selv om disse ikke er utlåneravgifter, er de flyttekostnader og får nye lån i Florida og må vurderes.
